Bevor Sie nach günstigen Finanzierungen suchen, ist ein Blick auf die wichtigsten Darlehensformen zu empfehlen. Wenn Sie wissen, was man unter einem Annuitätendarlehen, einem Volltilgerdarlehen und einer Vollfinanzierung versteht, verläuft die Verhandlung mit Ihrer Bank in der Regel deutlich effektiver. Ein wenig Hintergrundwissen hilft Ihnen dabei, die Ausführungen Ihres Bankberaters gezielt zu hinterfragen.

Die häufigste Form des Darlehens für den Erwerb von Wohneigentum ist das Annuitätendarlehen. Unter einer Annuität versteht man einen festen Betrag, den Sie Jahr für Jahr an Ihre Bank zurückzahlen. Damit Sie nicht die gesamte Annuität in einer einzigen Summe an Ihre Bank leisten, ist eine Aufteilung in zwölf Monatsraten üblich. Somit erhält Ihr Geldgeber jeden Monat eine feste Kreditrate von Ihnen. Diese Rate ist während der Zinsbindungsfrist konstant. Sie haben von Anfang an eine hohe Planungssicherheit und wissen, mit welcher Zahlung Sie monatlich rechnen müssen. Die einzelne Kreditrate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Der Zinsanteil berechnet sich auf der Basis Ihrer Restschuld. Da die Restschuld sinkt, verringern sich auch die Zinsen. Im Gegenzug nimmt der Anteil der Tilgung zu, Ihre Kreditrate bleibt somit konstant. Die Zinsen für Ihr Annuitätendarlehen sind in der Regel für einen Zeitraum von fünf, zehn, 15 oder sogar 25 Jahren fest vereinbart. Nach dem Ablauf dieser Zinsbindungsfrist zahlen Sie Ihr Darlehen entweder vollständig zurück, oder Sie verlängern Ihren Kredit bei Ihrer bisherigen Bank. Eine sinnvolle Alternative ist häufig auch der Abschluss einer zinsgünstigen Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditgeber.

Ein Volltilgerdarlehen unterscheidet sich von einem Annuitätendarlehen in einem wesentlichen Detail: Zum Ende der ersten Zinsbindungszeit ist der Kredit in voller Höhe an die Bank zurückgezahlt. Es besteht somit keine Restschuld mehr. Für Sie als Darlehensnehmer ist keine Notwendigkeit gegeben, Ihre Finanzierung zu verlängern oder umzuschulden. Ein Volltilgerdarlehen bietet sich zum Beispiel an, wenn Sie nur eine relativ geringe Kreditsumme aufnehmen wollen. In Verbindung mit einer langen Zinsbindungszeit bleiben die Raten für ein Volltilgerdarlehen häufig recht überschaubar. Die Tilgung ist bei einem Volltilgerdarlehen in der Regel deutlich höher als bei einem Annuitätendarlehen. Wenn es Ihre finanzielle Situation zulässt, hat ein Volltilgerdarlehen den großen Vorteil, dass Sie sich keine Gedanken um die Zinsen einer Anschlussfinanzierung machen müssen, weil Ihr Darlehen bereits während der ersten Zinsbindung vollständig zurückgezahlt wird.

Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn Sie kein Eigenkapital in Ihre Finanzierung einbringen. Sie finanzieren Ihr Wohneigentum also zu 100 Prozent und zahlen lediglich die Kaufnebenkosten aus vorhandenen Eigenmitteln. Da die Zinsen für Baufinanzierungen seit Jahren auf einem niedrigen Niveau sind, bieten einige Banken eine Vollfinanzierung von Wohneigentum an. Dafür verlangen sie allerdings in der Regel einen Zinsaufschlag. Ob eine Vollfinanzierung sinnvoll ist, hängt von vielen Faktoren ab. Bedenken Sie, dass Sie das ausgeliehene Geld in jedem Fall zurückzahlen müssen. Wenn Sie ohne Eigenkapital finanzieren, ist Ihr Darlehen vermutlich vergleichsweise hoch. Abhängig von der Darlehenssumme und von Ihrer Tilgung kann es deshalb sehr lange dauern, bis Sie Ihren Kredit vollständig getilgt haben.

Aus welchen Bausteinen besteht ein günstiges Darlehen?

Eine gut durchdachte Baufinanzierung setzt sich aus drei Modulen zusammen: aus Ihrem Bankdarlehen, einem Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau und aus einem Bausparvertrag. Es ist nicht zwingend erforderlich, alle drei Bestandteile in Ihr Finanzierungskonzept aufzunehmen. Ein erfahrener Berater für Baufinanzierungen berechnet für Sie die optimale Höhe Ihres Darlehens. Er prüft für Sie, welche Finanzierungsmöglichkeiten die Kreditanstalt für Wiederaufbau für Ihre Immobilie bietet. Er bringt in Erfahrung, ob Sie einen laufenden Bausparvertrag in Ihre Finanzierung integrieren können. So entsteht Schritt für Schritt ein Konzept für eine fundierte Baufinanzierung, die Sie sicher in Ihr Eigenheim bringt.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau – kurz als KfW bezeichnet – ist unter anderem auf die Finanzierung von Wohneigentum zur Eigennutzung spezialisiert. Hier finden Immobilienkäufer zinsgünstige Darlehen mit langer Zinsbindungszeit. Energieeffizientes Bauen oder Modernisieren wird von der KfW ebenfalls mit attraktiven Konditionen unterstützt. KfW-Darlehen sind über die finanzierende Bank zu beantragen. Ein kompetenter Berater für Baufinanzierungen achtet deshalb darauf, schon zum Zeitpunkt der Finanzierungsanfrage bei einer Bank nach der Inanspruchnahme von KfW-Darlehen zu fragen und diese von Beginn an zu berücksichtigen.

Auch den Bausparvertrag sollten Sie als Baustein Ihrer Finanzierung im Auge behalten. Haben Sie bereits einen Bausparvertrag abgeschlossen und ein Guthaben angespart, kann das Geld unter Umständen als Eigenkapital für Ihre Finanzierung herangezogen werden. Alternativ lohnt es sich, einen Bausparvertrag neu abzuschließen und in Ihr Finanzierungskonzept zu integrieren. Ein Bauspardarlehen lässt sich zum Beispiel häufig im zweiten Rang im Grundbuch eintragen. Es steht dann hinter dem Bankdarlehen und kann gut zur Ergänzung herangezogen werden. Dieses Vorgehen bietet sich an, wenn das Darlehen Ihrer Bank allein nicht ausreicht, um Ihren Finanzierungsbedarf zu decken.

Als Darlehensnehmer können Sie durchaus selbst Einfluss nehmen auf die Höhe Ihrer Zinsen. Erste Voraussetzung für einen attraktiven Kreditzins ist zum Beispiel eine solide Bonität. Die meisten Banken legen die Kosten für Kredite in Abhängigkeit von der Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers fest. Das heißt, dass Sie als Angestellter oder als Beamter mit einem gehobenen Einkommen mit einem Zinsabschlag rechnen dürfen. Außerdem sollte Ihre Schufa einwandfrei sein und keine Hinweise enthalten, dass Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen in der Vergangenheit nicht wie vereinbart nachgekommen sind.

Eine weitere Bedingung für niedrige Zinsen ist ein hoher Anteil an Eigenkapital. Die meisten Banken empfehlen, rund 25 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln aufzubringen. Gelingt es Ihnen, diesen Anteil noch zu steigern, fällt Ihr Darlehen im Gegenzug geringer aus. Je weniger Kapital Sie für Ihre Baufinanzierung aufnehmen, desto geringer sind meist die Zinsen für Ihren Kredit. Kalkulieren Sie deshalb die Kosten für den Kauf oder den Bau Ihres Hauses fundiert, berücksichtigen Sie die Kaufnebenkosten und überlegen Sie dann, in welcher Höhe Sie vorhandene Mittel einbringen wollen. Bei einem hohen Anteil an Eigenmitteln erhalten Sie bei vielen Banken einen Zinsabschlag.

Auch eine kurze Zinsbindungsfrist zieht gerne einen Zinsabschlag nach sich. Bedenken Sie, dass Ihre Bank mit einer langen Sollzinsbindung von 15, 20 oder 25 Jahren über einen schwer überschaubaren Zeitraum an die vereinbarten Zinsen gebunden ist. Sind Sie bereit, eine kürzer Zinsbindung von nur fünf Jahren zu akzeptieren, gewährt die Bank dafür häufig einen Zinsabschlag. Überlegen Sie sich deshalb, wie lange die optimale Zinsbindung sein soll, und wählen Sie die Option, die am besten zu Ihren Möglichkeiten passt.

Sondertilgungen sind ein interessanter Bestandteil Ihres Darlehens, denn mit solchen außerplanmäßigen Tilgungen sind Sie früher wieder schuldenfrei. Üblich ist eine Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent pro Jahr, die Sie ohne Vorfälligkeitszinsen zahlen dürfen. Allerdings kann die Vereinbarung dieser Möglichkeit zu einem geringen Aufschlag auf Ihren Darlehenszins führen.

Als Darlehensnehmer auf der Suche nach günstigen Baufinanzierungen können Sie selbst dazu beitragen, die Zinsen für Ihr Bankdarlehen gering zu halten. Eine gute Bonität, ein hoher Anteil an Eigenkapital und eine kurze Zinsbindung sind wesentliche Kriterien für günstige Zinsen. Darüber hinaus ist ein Vergleich der Konditionen unerlässlich. Die Experten von Baufi24 helfen Ihnen gerne dabei, den richtigen Bankpartner für Ihr günstiges Baudarlehen zu finden. Sie erstellen ein durchdachtes Konzept für Ihre Finanzierung und suchen darauf aufbauend nach der Bank, die optimal zu Ihren Vorstellungen passt.